Ci siamo! A sei mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 17 dicembre 2012, finalmente entra in vigore la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, recante la “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”.
La novella era attesa da circa vent’anni e percepita da tutti come necessaria ed improrogabile: le norme del codice civile, infatti, apparivano ormai desuete e non più funzionali. Un ruolo determinante, fin ad oggi, era stato svolto dalla giurisprudenza, che si era fatta carico di colmare le lacune del tessuto normativo ed a tale interpretazione giurisprudenziale si ispira la riforma sotto molti profili.
Vediamo, qui di seguito, le principali novità, rinviando per l’approfondimento della singole tematiche agli articoli già pubblicati ed a quelli settimanalmente linkati dal nostro sito.
- AMMINISTRATORE: la figura è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (in precedenza erano quattro) e la nomina è fatta, su inerzia dell’assemblea, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Pur essendo stata eliminata la previsione dell’introduzione di un albo o elenco degli amministratori, la riforma ha indicato una serie di requisiti soggettivi, prevedendo l’obbligo di formazione e di frequenza a corsi di aggiornamento professionale. La durata dell’incarico è fissata in un anno, rinnovabile automaticamente di un altro anno.
- ANIMALI: è nulla – e l’effetto deve intendersi operante retroattivamente – ogni clausola del regolamento che vieti il possesso o la detenzione di animali domestici;
- ASSEMBLEA: la legge trasforma le modalità di funzionamento dell’assemblea, modificandone le attribuzioni ed abbassando i quorum costitutivi e deliberativi, tanto in prima che in seconda convocazione;
- ASSICURAZIONE DELL’AMMINISTRATORE: l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato;
- CONTO CORRENTE CONDOMINIALE: l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su di uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condomino può, a sue spese, prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica;
- DESTINAZIONI D’USO: la legge prevede che per soddisfare esigenza di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico;
- OBBLIGHI PER L’AMMINISTRATORE: si prevede l’obbligo per l’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi, di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale;
- RISCALDAMENTO: possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto di riscaldamento e di condizionamento, e di optare per un impianto autonomo, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa per gli altri condomini;
- SITO INTERNET:è ora prevista la possibilità, su richiesta dell’assemblea, di fare attivare dall’amministratore un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare;
- VIDEOSORVEGLIANZA: le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.