Questa settimana rispondiamo ad un quesito molto interessante che ci è stato posto da un nostro tesserato: “Buongiorno, sono proprietario di un immobile dato in affitto da due anni. Sono venuto a conoscenza che tre mesi fa è venuto a mancare il mio inquilino, dopo una lunga malattia. L’immobile è occupato dalla sua compagna (non mi risultano che siano sposati), e dalla loro figlia minore. La signora si è detta intenzionata a rimanere. Che ne è del vecchio contratto? Deve essere rifatto a nome della signora? Grazie”.
Gentile Associato, trattandosi di un contratto di locazione destinato all’uso abitativo, occorre fare riferimento alla disciplina speciale dettata dall’art. 6 della Legge n. 392 del 1978 la quale – in deroga ai principi generali del diritto successorio – individua una serie di soggetti successibili i quali, a determinate condizioni, possono subentrare nel contratto di locazione alla morte del conduttore.
In altre parole la disposizione appena citata, la quale non è stata abrogata dalla riforma della disciplina delle locazioni intervenuta con la legge n. 431 del 1998, vuole garantire – nel caso di decesso del conduttore – un’abitazione ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare.
In particolare, la legge stabilisce che succedono all’inquilino nel rapporto di locazione: i coniugi, gli eredi, i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. Per coniuge si deve intendere il soggetto legato al conduttore defunto con matrimonio trascritto in modo regolare presso i registri dello stato civile; tuttavia a tale soggetto si deve aggiungere il convivente more uxorio, per effetto di una sentenza della Corte Costituzionale datata 1988.
Secondo condizione necessaria ai fini dell’applicabilità della disposizione di cui all’art. 6 della Legge del 1978, come detto, è il requisito della abitualità della convivenza. Tale concetto, viene inteso dalla giurisprudenza, quale una stabile comunanza di vita domestica, distinta dunque dalla mera ospitalità o coabitazione occasionale e transitoria.
La successione del convivente con l’inquilino defunto si verifica anche se il primo abbia la disponibilità di un altro alloggio, sia in qualità di proprietario che di conduttore. Segnaliamo, infine, un’interessante e recente sentenza della Corte di Cassazione (febbraio 2013) la quale sé intervenuta sulla controversa questione della possibilità di estendere la disciplina di cui all’art. 6 della L. n. 392 del 1978 anche ai successori del conduttore subentrato nella posizione contrattuale del conduttore originario. L’orientamento più risalente ma maggioritario, infatti, riteneva che l’ipotesi di successione nel rapporto di locazione andasse applicato solo una volta: Orbene, la Corte di Cassazione con la pronuncia del 2013 ha invertito tale tesi, ritenendo che ai conduttori succeduti possono a loro volta succedere altri soggetti per le medesime condizioni previste dall’art. 6 citato.