I soggetti legittimati a convocare l’assemblea sono individuati dall’art. 66 delle disp. att. c.c., in forza del quale “l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario, o quando né è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio”.
L’eventuale inerzia dell’amministratore, dunque può essere ovviata dai condomini, purché almeno due e rappresentativi di un sesto del valore dell’edificio: essi possono dapprima richiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea e, decorsi infruttuosamente dieci giorni dalla richiesta, possono provvedere direttamente alla convocazione.
E’ appena il caso di ricordare che, nei condomini privi di amministratore, la predetta norma prevede che l’assemblea possa essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino.
Ai sensi dell’art. 1136 co. 6 del c.c. “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”. Quanto agli effetti della mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, la giurisprudenza è orientata nel senso per cui si configuri un’ipotesi di annullabilità della delibera condominiale e non diversamente, di nullità della stessa.
Per quanto concerne il contenuto dell’avviso di convocazione, esso deve indicare l’oggetto dell’assemblea stessa, ossia le delibere che i condomini sono chiamati ad adottare. Sul punto la giurisprudenza è concorde nel ritenere che, ai fini della validità della delibera, sia necessario che l’avviso elenchi specificamente gli argomenti da trattare, in modo tale che gli aventi diritto possano determinarsi anche relativamente alla partecipazione all’assemblea.
La Riforma del Condominio con la modifica all’art. 66 co. 3 disp. att. stabilisce che l’avviso debba contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, del luogo e dell’ora dell’assemblea e debba essere comunicato per mezzo di raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani. Quanto al termine entro il quale deve pervenire ai partecipanti per essere efficace, l’art. 66 disp. att. del c.c. precisa che esso non può essere inferiore a cinque giorni antecedenti la data fissata per la riunione. Il legislatore, nel medesimo articolo, ha specificato il principio, già più volte affermato dalla Corte di Cassazione, secondo il quale in caso di vizi (omissione o tardività) della convocazione la delibera assembleare non sia nulla ma sia annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti non ritualmente convocati.