Questa settimana prendiamo spunto da quanto domandatoci da un lettore per affrontare il tema dell’uso delle proprietà esclusive in condominio. Nel caso specifico, ci viene chiesto se l’assemblea di condominio possa vietare l’apertura di un’affittacamere. Ma andiamo con ordine, tentando di fare un po’ di chiarezza.
Se si esclude l’art. 1122 c.c. (“Opere sulle parti dell’edificio di proprietà comune”) nessuna norma del Codice Civile detta alcuna regola circa l’uso o la destinazione della proprietà esclusiva. Delle limitazioni possono, derivare, ovviamente, dalle norme di pubblica sicurezza e dalle leggi speciali che disciplinano l’esercizio di talune attività, o – cosa che qui ci interessa – dal regolamento di condominio. In altre parole, se non esiste un regolamento contrattuale o un contratto condominiale validamente opponibile, contenente validi divieti di destinazione, il singolo condomino potrà usare come crede la propria proprietà, incontrando di fatto le stesse limitazioni che incontrerebbe, rispetto i suoi vicini, il proprietario di una casa singola.
E’, quindi, evidente l’importanza del regolamento di condominio, in cui possono essere inserite delle limitazioni all’uso delle proprietà esclusive: tali divieti possono essere definiti in modo generico (ad esempio: “divieto di esercitare attività pericolose”) oppure in modo specifico (“divieto di destinare i negozi a friggitoria”, ad esempio). In ogni caso tali divieti non possono essere interpretati in modo estensivo o analogico. Quando, nonostante si ricorra alle norme di interpretazione sul contratto, il senso del divieto rimane comunque dubbio, esso deve essere interpretato sempre nel senso più favorevole al condomino.
Nel caso in cui non esistano divieti o limitazioni nel regolamento di condominio, spesso l’assemblea è portata a ritenere che si possa adottare a maggioranza una delibera in tal senso. Orbene: una delibera assembleare approvata a maggioranza recante l’inserimento di divieto di destinazione alle proprietà esclusive sarebbe improduttiva di effetti. E’ necessaria, infatti, l’unanimità dei condomini per approvare una clausola al regolamento che vieti di destinare ad una determinata attività le singole proprietà esclusive.