Affrontiamo, con una panoramica il più completa possibile una questione sempre attuale.
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, essendo elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso o al servizio di esso.
Tuttavia, la giurisprudenza ormai costante ritiene che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone si debbono considerare beni comuni a tutti, quando svolgono una prevalente funzione estetica per il decoro della facciata. A carico di tutti i condomini, quindi, sono le spese di manutenzione e riparazione delle cornici, dei fregi, dei parapetti e delle balaustre ed in generale di tutti quegli elementi aventi una finalità meramente decorativa, elementi tutti che concorrono, insieme alla facciata, a conferire allo stabile quel decoro architettonico che è bene comune dell’edificio. Sono, invece, a carico del singolo proprietario le spese di manutenzione e riparazione, oltre la responsabilità per i danni che riguardano il piano di calpestio, il piano di appoggio delle finestre e quello delle imposte.
I balconi, dunque, non essendo destinati all’uso comune, devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza. I balconi c.d. aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessarie copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi di proprietà comune dei proprietari di tali piani.
Diverso, è invece il caso dei balconi incassati nel corpo dell’edificio: in tal caso il piano di calpestio di un balcone va equiparato ad un solaio perchè, oltre alla sua funzione di affaccio, adempie a quella di copertura e di riparo del balcone sottostante.