L’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 (decreto attuativo della riforma del federalismo fiscale) ha introdotto la facoltà per il proprietario di unità immobiliari locate ad uso abitativo di avvalersi, a decorrere dall’anno 2011, del regime della cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti.
Il nuovo regime opzionale, dunque, opera solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo, ovvero di pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, e non per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso. Con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrare del 7 aprile 2011 sono state poi definite le modalità di esercizio dell’opzione, i termini e le modalità di versamento in acconto ed a saldo della cedolare secca, mentre con la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti in ordine all’applicazione del nuovo regime di tassazione sostitutivo.
L’opzione va esercitata all’atto della registrazione del contratto di locazione, e mantiene i suoi effetti per tutta la durata del discendente rapporto, a meno di espressa revoca. Non pare, pertanto, assolutamente indispensabile che il locatore, dopo aver effettuato la sua opzione per la cedolare in sede di registrazione, debba ripetere la stessa al momento di ciascun versamento annuale dell’imposta.
L’imposta operata nelle forme della cedolare secca è qualificata come sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.
Il comma 11 del D.Lgs. n. 23/2011 condiziona l’efficacia dell’opzione “cedolare secca” alla prevista formale comunicazione di essa da dare al conduttore con lettera raccomandata, unita alla contestuale rinuncia alla facoltà di chiedere a qualsiasi titolo l’aggiornamento del canone. Infatti, sulla base del medesimo comma 11, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, rimane sospesa la facoltà del locatore di conseguire l’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto, e pure come variazione ISTAT verificatosi nell’anno precedente. In ipotesi di una pluralità di conduttori, la comunicazione dell’opzione ancorché operata con atto unico, va distintamente operata in favore di ciascuno di essi. Lo stesso comma 11, infine, afferma l’inderogabilità pattizia delle disposizioni inerenti l’obbligo di preventiva comunicazione al conduttore dell’opzione per la cedolare secca e la contemporanea sospensione della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone. Ne deriva che va considerata come nulla l’eventuale clausola contrattuale con la quale il proprietario dell’unità dichiara di avvalersi del regime della cedolare secca con rinuncia del conduttore a ricevere la comunicazione, ovvero con rinuncia dello stesso di beneficiare della sospensione dell’aggiornamento del canone. La predetta sospensione è riferibile, inoltre, solo all’aggiornamento legato a variazioni del potere di acquisto della moneta e non può essere esteso ad altre pattuizioni che, conformente alla volontà delle parti, abbiano l’effetto di accrescere il corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi alla svalutazione monetaria.