La Riforma del Condominio in vigore ormai da alcuni mesi ha apportato significative novità anche in materia di nomina e sostituzione dell’amministratore di condominio. In particolare, il decimo comma dell’art. 1129 c.c. recita “l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.
In altre parole, di fatto ora si ha un incarico biennale e per la sostituzione del professionista in ruolo alle previste scadenze occorre procedere ad un esplicito diniego. anche se resta invariata la pssobilità per l’assemblea di revocare in ogni tempo l’amministratore. Con il Decreto del Fare (decreto legge del 21 giugno 2013 n. 69) il Governo reintroduce nel nostro ordinamento l’obbligatorietà della mediazione per molte materie. Sul punto è necessario un piccolo riassunto “storico”…
Il D.Lgs. n. 28/2010, attuativo della Legge Delega n. 69/2009, aveva reso obbligatorio, anche in materia di condominio, il tentativo di conciliazione e mediazione. In buona sostanza, prima di impugnare le delibere condominiali, di chiedere la revisione delle tabelle, di impugnare il bilancio condominiale, o di promuovere una causa nei rapporti intra-condominiali, sia il condominio che i singoli condomini, dovevano preliminarmente e obbligatoriamente attivare il rito di mediazione.
Successivamente, la Corte Costituzionale con la pronuncia del 23 ottobre 2012 n. 272 aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale del d.lgs. n. 69/2010, nella parte in cui aveva previsto il carattere obbligatorio della procedura.
Ora con il Decreto del Fare, convertito in L. n. 98 del 09 agosto 2013, l’obbligatorietà della mediazione torna ad essere condizione di procedibilità in relazione a numerose controversie: condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e diffamazione a mezzo stampa o altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi bancari e finanziari.
Le più importanti novità rispetto alla mediazione così come era stata inserita nel 2010 concernono: l’esclusione delle controversie da infortunistica stradale dal novero delle liti soggette a mediazione obbligatoria, la diminuzione dei costi nei casi di in cui la mediazione sia condizione di procedibilità e la gratuità per i soggetti non abbienti che nel procedimento giudiziario avrebbero diritto al gratuito patrocinio. Riduzione della durata del procedimento da quattro a tre mesi, e necessità che il verbale di accordo, per essere omologato e divenire esecutivo, sia sottoscritto dagli avvocati.
L’art. 71- quater disposizioni attuative al Codice Civile – così come inserito dalla legge di riforma del Condominio – richiama espressamente il procedimento di mediazione nell’ambito della materia condominiale, fissando alcune precisazioni. In primo luogo, circa la competenza viene stabilito che la domanda di mediazione, a pena di improcedibilità, debba essere presentata presso un organismo di mediazione che si trovi all’interno della circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Il terzo comma attiene alla legittimazione dell’amministratore a partecipare al procedimento: la stessa è subordinata alla precedente delibera assembleare approvata dalla maggioranza degli intervenuti ed da almeno metà del valore dell’edificio. L’assemblea, infine, con la medesima maggioranza, deve approvare la proposta di mediazione affinché la stessa debba dirsi accettata.