Questa settimana ritorniamo sull’ articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, norma che ha introdotto l’opzione della cedolare secca sugli affitti.
Il locatore può sempre revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva ed entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. La revoca non richiede forme particolari: essa potrà quindi essere effettuata mediante presentazione dell’apposito “modello 69”, oppure in carta libera, sottoscritta dal contribuente e recante l’indicazione dei dati necessari all’individuazione del contratto. Dalla revoca discende la riviviscenza dell’obbligo di pagamento dell’imposta di registro: sicché il conduttore, che prima aveva beneficiato degli effetti dell’opzione fatta dal locatore, rimanendo lui stesso esonerato dal corrispondere l’imposta, una volta revocata, torna obbligato al pagamento per i canoni relativi alle annualità successive. A tale fine, sulla Circolare n. 26/E/2011 si legge che “sarà cura del locatore che revoca l’opzione, darne comunicazione al conduttore al fine di procedere solidalmente al pagamento dell’imposta dovuta”. Una volta operata la revoca, il locatore non può ovviamente richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alle annualità rientranti del periodo per il quale lo stesso si era avvalso del regime della cedolare secca. Secondo la medesima circolare, in ipotesi di immobili in comproprietà, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche da parte dei comproprietari che non abbiano optato per la cedolare secca.
Dalla circolare n. 20/E del giugno 2012, inoltre, si evince che in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi dell’immobile locato, l’opzione per la cedolare secca, esercitata dal dante causa, cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere efficacia sino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Viceversa, l’avente causa può optare ex novo per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di 30 giorni decorrente dalla data del subentro. L’acquirente, quindi, dovrà rimanere vincolato alla rinuncia di chiedere l’aggiornamento del canone, comunicata al conduttore dall’originario locatore per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione.