La Riforma del Condominio dà veste normativa a forme di condominio di elaborazione giurisprudenziale: in particolare l’art. 1117 bis del c.c. estende l’applicazione delle disposizioni in materia di condominio alle figure del “supercondominio” e del “condominio orizzontale”.
Il supercondominio era già stato individuato dalla giurisprudenza in ogni situazione in cui si fosse in presenza di un raggruppamento di edifici, costituenti autonomi condominii, anche strutturalmente separati, che avessero spazi e beni di comune proprietà o servizi destinati all’uso comune. Si tratta, in altre parole, di fabbricati inseriti in un più ampio complesso immobiliare con in comune i cancelli, i viali di accesso, i parcheggi, gli spazi di verde, l’impianto di riscaldamento e dell’acqua potabile, gli impianti sportivi ed i locali di intrattenimento. Tale situazione, al pari del condominio, viene ad esistenza di fatto, senza bisogno di ulteriori apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, né tanto meno approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi, legali dalla relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi.
Con l’introduzione del nuovo articolo 1117 bis c.c. il supercondominio fa dunque il suo ingresso ufficiale nell’ordinamento giuridico e trova una sua definizione e articolazione. Si tratterà, dunque, di una nuova organizzazione, alla quale sarà espressamente applicabile la disciplina condominiale: un autonomo condominio distinto da quello dei fabbricati che lo compongono che impone, come tale, la predisposizione di un diverso regolamento e di altre tabelle millesimali, nonché la previsione di nuovi organi, appunto di un’assemblea e di un amministratore.
La predetta nuova disposizione, come detto, estende l’applicazione delle norme dettate per il condominio anche ai casi di “condominio orizzontale”, ovvero a quella figura che si forma in presenza di una costruzione sviluppata in senso orizzontale con corpi di fabbrica adiacenti che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni. Esempio tipico sono le villette a schiera, in quanto dotate di manufatti portanti e di impianti essenziali comuni.
Chi dovrà partecipare alle assemblee del supercondominio? Risponde a tale quesito l’articolo 67 delle disp. att. del c.c. come modificato dalla legge di riforma; esso stabilisce che quando i partecipanti sono più di sessanta, ciascuno condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle cose comuni a condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza di tale nomina ciascun partecipante è legittimato a chiedere all’autorità giudiziaria la nomina del rappresentante del proprio condominio. Tale rappresentante risponde alla stregua del mandatario e dovrà comunicare all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. A sua volta l’amministratore riferirà all’assemblea.